Czy każdy podział powoduje wzrost wartości nieruchomości?

dodano: 10-09-2018 09:50

Nie każdy podział nieruchomości musi rodzić obowiązek uiszczenia na rachunek gminy opłaty adiacenckiej. Warunkiem koniecznym do nałożenia na właściciela nieruchomości opłaty jest wzrost wartości nieruchomości, spowodowany bezpośrednio jej podziałem. Jednak warunek ten niezbędny do nałożenia opłaty, niejednokrotnie jest przez organy publiczne nierespektowany.

W licznych przypadkach, organy publiczne w decyzji podziałowej zawierają pouczenie o mniej więcej takiej treści “informuję, że podział nieruchomości spowoduje nałożenie na właściciela opłaty adiacenckiej”. Zamieszczając taką informację, organ z góry zakłada, że istnieje obowiązek naliczenia opłaty, zgodnie z ideą - “skoro nieruchomość została podzielona to musi być opłata adiacencka”.

Powyższe założenie jest błędne, ponieważ skąd organ podczas wydawania decyzji podziałowej wie, że podział nieruchomości spowodował jej wzrost, skoro nie jest specjalistą w wycenie nieruchomości? Wiedzieć bowiem należy, że nie każdy podział musi rodzić obowiązek zapłaty ww. daniny publicznej!

Zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami (art. 98a ugn), opłata adiacencka jest należna wtedy, kiedy gmina podjęła uchwałę w sprawie takiej opłaty oraz przede wszystkim wtedy, kiedy wzrosła wartość nieruchomości. Niestety, organy na argument, że nieruchomość po podziale mogła stracić na wartości są nieme, bowiem skoro był podział to musi danina. Tak ukształtowane przez urzędników przekonanie, prowadzi do sytuacji, w których operaty szacunkowe zawierające ogrom niespójności oraz nieścisłości są przez nich bezkrytycznie akceptowane.

By nie być gołosłownym, można przytoczyć sytuacje w których organy wydają decyzję na podstawie operatu, w którym droga wewnętrzna czy działka objęta całkowitym zakazem zabudowy z uwagi na przebiegającą linie energetyczną wysokiego napięcia została wyceniona na poziomie gruntu budowlanego (np. 150 zł/mkw). Nielogiczność takiej wyceny chyba jest oczywista. Kto rozsądny nabyłby grunt o wartości 150 zł/mkw, na którym nic nie może zrobić, a co więcej nieruchomość taka tylko jest obciążeniem, od której trzeba dodatkowo płacić podatki.

Oczywiście istnieją instrumenty procesowe, które mogą podważyć wiarygodność opinii sporządzonej przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego. Jednak, to organ powinien weryfikować wiarygodność sporządzonej wyceny, tak aby nie dopuścić do sytuacji, w której opłata adiacencka naliczona zostanie w oparciu o wadliwy dokument - uszyty pod konkretną wycenę. Być może rzetelna ocena materiału dowodowego pozwoli organowi wyprowadzić wniosek, że podział nieruchomości spowodował zmniejszenie wartości nieruchomości, w konsekwencji czego opłaty adiacenckiej nie powinno być w ogóle.

autor: Beata Zaremba