Nowelizacja przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami

dodano: 31-08-2017 11:16

ustawa o gospodarce nieruchomościami, opłata adiacencka zmiany, DKOW, pomoc prawna

Z dniem 1 września 2017 r. wchodzi w życie nowelizacja przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Zmiany te związane są także z zagadnieniem opłaty adiacenckiej - zarówno z tytułu podziału jak i z tytułu budowy urządzeń infrastruktury technicznej. Zobacz, jak zmiana przepisów ustawy wpłynie na sytuację prawną właścicieli nieruchomości.

W dotychczasowym brzmieniu przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami organ administracji publicznej miał 3 lata na ustalenie wysokości opłaty adiacenckiej od dnia wydania ostatecznej decyzji podziałowej, względnie od dnia stworzenia warunków przyłączenia nieruchomości do urządzeń infrastruktury technicznej (art. 98a, art. 145 u.g.n.) Oznaczało to, że jeżeli organ prowadził postępowanie ustalające wysokość opłaty przewlekle bądź wszczął je późno i w konsekwencji nie zdążył wydać decyzji we wskazanym 3-letnim terminie, to postępowanie takie ulegało umorzeniu jako bezprzedmiotowe. W takiej sytuacji organ publiczny nie miał już żadnych prawnie dozwolonych mechanizmów, które pozwalałyby na domaganie się uiszczenia opłaty adiacenckiej od właściciela nieruchomości.

Dla tego ostatniego niewątpliwie stanowiło to przyjazne rozwiązanie. Również z uwagi na to, że podział gruntu tylko w jednostkowych przypadkach powoduje rzeczywisty wzrost wartości nieruchomości. Z naszego doświadczenia wynika bowiem, że organy publiczne bez skrępowania nakładały wysokie opłaty adiacenckie w oparciu o wadliwie sporządzone operaty szacunkowe zawyżające wartość wycenianych nieruchomości. Przewlekłe prowadzenie postępowania przez organ dawało więc szansę na uniknięcie zawyżonej opłaty adiacenckiej. Jak będzie teraz?

Brak terminu przedawnienia w ustaleniu wysokości opłaty adiacenckiej

Zmiana przepisów ustawy wyeliminowała możliwość przedawnienia postępowania w przedmiocie ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej. W nowym brzmieniu przepisów organ publiczny będzie miał 3 lata na wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej, a nie na wydanie decyzji o jej ustaleniu.

Zatem jeżeli organ w ciągu 3 lat od dnia ostatecznej decyzji podziałowej (lub od dnia stworzenia warunków przyłączenia nieruchomości do urządzeń infrastruktury technicznej) zawiadomi o wszczęciu postępowania, to długość toczącego się postępowania pozostanie bez wpływu na przedawnienie. Inaczej rzecz ujmując: nawet jeśli organ zawiadomi o wszczęciu postępowania w ostatnim dniu z 3-letniego terminu, to finalnie opłata taka zostanie na nas nałożona niezależnie od długości toczącego się postępowania.  

Zmiany dotyczące ustalania wartości nieruchomości

Nowelizacja przepisów związana jest także z zagadnieniem określenia wartości nieruchomości. W dotychczasowym brzmieniu ustawy wartość nieruchomości określano według cen na dzień wydania decyzji administracyjnej ustalającej wysokość opłaty adiacenckiej. Oznaczało to, że czasowy zakres badania rynku transakcji oscylował wokół daty wydania decyzji.

Oto jak wyglądać będzie wycena nieruchomości po zmianach w ustawie:

1)    w przypadku podziału określa się wartość nieruchomości przed i po podziale według cen na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna,

2)    w przypadku budowy urządzeń infrastruktury technicznej wartość nieruchomości ustalana jest według cen na dzień, w którym stworzono warunki do podłączenia nieruchomości do urządzeń infrastruktury technicznej.

Istotna zmiana dotyczy określenia poprawnej metodologii wyceny, jaką należy stosować w przypadku podziału nieruchomości. Zgodnie z nowymi przepisami prawidłowa metodologia będzie polegać na wycenie nieruchomości jako sumy obejmującej wartości poszczególnych działek gruntu.

Do tej pory poprawna metodologia wyceny nieruchomości po podziale budziła z jednej strony wątpliwości właścicieli gruntów, z drugiej rozbieżności w orzecznictwie sądów administracyjnych. Wątek ten jest dyskusyjny, wobec czego zostanie on rozszerzony w osobnym artykule.

Co z postępowaniami wszczętymi przed zmianą przepisów, a jeszcze nie zakończonych decyzją ostateczną?

Odpowiedzi na to pytanie należy szukać w przepisach przejściowych.  Wynika z nich, że - co do zasady - do spraw wszczętych i niezakończonych przed dniem wejścia w życie nowych przepisów stosuje się przepisy w nowym brzmieniu.

Ustawodawca zastosował jednak wyjątek. Do spraw związanych z ustaleniem wysokości opłaty adiacenckiej wszczętych i niezakończonych przed dniem wejścia w życie nowelizacji ustawy o gospodarce nieruchomościami stosuje się przepisy w brzmieniu dotychczasowym. Dla właścicieli nieruchomości objętych takimi postępowaniami jeszcze przed wejściem w życie nowelizacji oznacza to, że nie muszą obawiać się nieobowiązywania terminu przedawnienia.

Należy mieć na uwadze, że ustawa zmieniająca ustawę o gospodarce nieruchomościami wchodzi w życie 1 września 2017 r., ale data ta nie dotyczy zmiany w przepisach odnoszących się do opłaty adiacenckiej. Zmiana przepisów dotyczących opłaty adiacenckiej weszła w życie z dniem 23 sierpnia 2017 r.

Najważniejsza konkluzja jest jednak taka: brak przedawnienia odnośnie ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej niewątpliwie zmienia charakter postępowania administracyjnego. Jednak należy mieć na uwadze, że mimo iż organ bez skrępowania będzie mógł nałożyć na nas wspomnianą opłatę, to z uwagi na częstą wadliwość wyceny nieruchomości wysokość daniny publicznej może ulec obniżeniu.

autor: Beata Zaremba