Opłata adiacencka z tytułu podziału nieruchomości

dodano: 08-02-2017 13:59

podział nieruchomości, wzrost wartości działki, opłata adiacencka

Dokonując podziału gruntu właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości musi się liczyć z obowiązkiem uiszczenia opłaty adiacenckiej. W zależności od treści podjętej przez gminę uchwały może ona wynieść nawet 30% wzrostu wartości nieruchomości po podziale. Możliwość ustalenia opłaty przez gminę jest jednak ograniczona czasowo. Jeżeli nie dojdzie do tego w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja podziałowa stała się ostateczna, właściciel (lub użytkownik wieczysty) nie zostanie obciążony opłatą.

Kluczowym dowodem w sprawach o ustalenie opłaty adiacenckiej jest operat szacunkowy sporządzany przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego. Dowód ten zawiera wycenę wartości nieruchomości według stanu przed i po podziale wraz z przedstawieniem metodologii jej ustalania. Fakt, że biegły jest osobą posiadającą wiadomości specjalne nie oznacza, że jest nieomylny. Strona może zgłaszać uwagi w zakresie uchybień dostrzeżonych w operacie i kwestionować dopuszczalność uznania go za wiarygodny dowód w sprawie. Warto przy tym pamiętać, że to organ administracyjny prowadzi postępowanie i wydaje decyzję, a zatem może krytycznie ocenić opinię biegłego. Sytuacja, w której organ nie pochyla się dostatecznie nad uwagami zainteresowanego jest niedopuszczalna, ponieważ prowadzi do tego, że de facto to biegły orzeka o obowiązkach strony.

W jednej ze spraw, w której reprezentowaliśmy właściciela nieruchomości, złożyliśmy odwołanie od decyzji Burmistrza ustalającej opłatę adiacencką. Operat szacunkowy nie stanowił bowiem w naszej ocenie dowodu mogącego służyć za podstawę do wydania decyzji. Wynikało to z faktu, że biegły porównując nieruchomość wycenianą z innymi nieruchomościami podobnymi pominął istotne kwestie, które wpływały na oszacowaną wartość. Przy ich uwzględnieniu wartość nieruchomości, a co za tym idzie wysokość opłaty adiacenckiej byłaby inna. W wyniku odwołania sprawa trafiła do rozpoznania przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze.

Odwołanie powoduje, że decyzja w przedmiocie ustalenia opłaty nie zyskuje przymiotu ostateczności. W efekcie nie ma więc podstawy do pobrania daniny. Organ odwoławczy może jednak nie zgodzić się ze stanowiskiem strony i wydać ostateczną decyzję, utrzymującą w mocy decyzję organu gminy. W takiej właśnie sytuacji znalazł się nasz klient. Czy oznacza to, że pomimo uzasadnionych wątpliwości właściciela gruntu, będzie on zobowiązany do poniesienia opłaty adiacenckiej?

Niekoniecznie. W sprawie naszego klienta zastrzeżenia co do rzetelności operatu szacunkowego były na tyle istotne, że decyzja SKO została zaskarżona do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Sąd podzielił nasze stanowisko, że operat budzi zbyt duże wątpliwości, aby można było w oparciu o jego treść wydać decyzję w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej. W wyroku Sąd uchylił zaskarżoną decyzję SKO oraz decyzję Burmistrza. Podkreślić należy, że uprawomocnienie się tego orzeczenia nie zamykało gminie drogi do ponownego przeprowadzenia postępowania, uzyskania niewadliwego dowodu i ustalenia opłaty.