Renta planistyczna a zbycie nieruchomości w drodze darowizny

dodano: 31-03-2017 10:23

darowizna nieruchomości a renta planistyczna, opłata planistyczna

Niewątpliwie odpłatne zbycie nieruchomości w terminie 5 lat od wejścia w życie nowego Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP) powoduje możliwość naliczenia przez organ renty planistycznej. Jednak czy organ może naliczyć taką opłatę w przypadku zbycia nieruchomości w drodze darowizny np. na osobę bliską?

Przycztaj czym dokładnie jest renta planistyczna.

Czym jest zbycie nieruchomości?

Aby przejść szczegółowo do wyjaśnienia naszego zagadnienia należy przyjrzeć się istocie samej renty planistycznej, której regulację możemy znaleźć w art. 36 ust 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, mianowicie:

”jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie (...)”.

Treść powyższego przepisu nie powinna budzić wątpliwości, z wyjątkiem terminu „zbycie”, zatem należy zastanowić się co oznacza ten termin. Obecnie jedyną normatywną definicję tego pojęcia można znaleźć w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. I tak przez „zbywanie albo nabywanie nieruchomości”, należy rozumieć dokonywanie czynności prawnych, na podstawie których następuje przeniesienie własności nieruchomości (…).

Jednak należy mieć na uwadze, że definicja legalna „zbywanie albo nabywanie nieruchomości” znajduje się w ustawie o gospodarce nieruchomościami, a nie w ustawie o zagospodarowaniu przestrzennym, gdzie znajduje się regulacja związana z rentą planistyczną. W związku z tym, terminu „zbywanie” z ustawy o gospodarce nieruchomościami nie można utożsamiać z terminem „zbycie” określonym w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Problem obowiązku uiszczania opłaty planistycznej w przypadku zbycia nieruchomości w drodze darowizny istniał już przed nowelizacją ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, która miała miejsce w 2003 r. Treść przepisu regulująca kwestię renty planistycznej brzmiała wtedy nieco inaczej:

„Jeżeli, w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel albo użytkownik wieczysty sprzedaje tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę, ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości (...)”

Ówczesne orzecznictwo sądów administracyjnych stało na stanowisku, że oczywiście każda forma odpłatnego zbycia nieruchomości związana była z obowiązkiem uiszczenia renty planistycznej, jednak w przypadku zbycia nieruchomości w drodze darowizny opłaty takiej nie należy pobierać. Jak można zauważyć po nowelizacji ustawy w miejsce terminu „sprzedaż” wprowadzono termin „zbycie”.

Można zatem wyrazić aprobatę, że ustawodawca celowo posłużył się pojęciem „zbycie”, które jest pojęciem szerszym niż „sprzedaż”, aby organy publiczne mogły bez skrępowania nakładać na obywateli opłaty planistyczne w przypadku zbycia swoich nieruchomości w drodze darowizny. Idąc dalej, obecna regulacja renty planistycznej może oznaczać, że „zbycie nieruchomości” obejmuje wszystkie formy zadysponowania nieruchomością, w tym także darowiznę.

Czy zmiana przepisów miała na celu pogorszenie sytuacji prawnej obywateli?

Odpowiedzi na to pytanie należy szukać w samej istocie i w funkcji wprowadzenia w życie omawianej daniny publicznej, jaką jest renta planistyczna.

Dla przypomnienia, renta planistyczna to opłata obciążająca właściciela nieruchomości, której wartość wzrosła na skutek wejścia w życie lub zmiany Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego pod warunkiem zbycia tej nieruchomości w terminie 5 lat od wejścia w życie nowego MZPZ.

Dopiero zbycie nieruchomości powoduje możliwość wymierzenia przez organ stosownej opłaty. Zatem w obecnym stanie prawnym, obowiązek uiszczenia opłaty planistycznej uzależniony jest od przysporzenia majątkowego w związku ze sprzedażą swojej nieruchomości. Tak rozumiana renta planistyczna odpowiada założeniu, że jeżeli właściciel nieruchomości osiągnął zysk przy zbyciu nieruchomości w związku ze zmianą MPZP to zyskiem tym powinien podzielić się z organem publicznym.

To wszystko prowadzi do wniosku, że zmiana przez ustawodawcę terminu „sprzedaż” na termin „zbycie” nie miała zamiaru objęcia rentą planistyczną wszystkich przypadków zbycia nieruchomości, w tym także w formie darowizny. Uczynił to z zamiarem poszerzenia obowiązku uiszczenia tej opłaty na inne sytuacje niż „sprzedaż” (np. na zamianę).

Powyższe przekonanie utwierdza przepis art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w którym mowa o tym, że wysokość opłaty planistycznej ustala się na dzień „sprzedaży” nieruchomości, a nie jej „zbycia”.

Zatem renta planistyczna związana jest z odpłatnym zbyciem nieruchomości, a forma darowizny niewątpliwie jest formą nieodpłatną. Reasumując opłata planistyczna nie może zostać naliczona przez organ w przypadku zbycia nieruchomości w drodze darowizny nie zależnie od tego czy darowana jest osobie bliskiej czy też nie.

Co z rentą planistyczną w przypadku dalszego zbycia nieruchomości otrzymanej w drodze darowizny?

Należy mieć na uwadze, że zobowiązanym do uiszczenia opłaty planistycznej może być zarówno ten, kto jest właścicielem nieruchomości w dniu uchwaleniu MPZP, jak i ten kto taką nieruchomość dziedziczy.

Aby lepiej zobrazować problem wyobraźmy sobie sytuację, kiedy po zmianie MPZP nasi rodzice w drodze darowizny postanawiają zbyć na nas swoją nieruchomość. Przeznaczenie nieruchomości przed zmianą MPZP widniało jako rolne, a po zmianie MPZP jako budowlane. Niewątpliwie życiowe doświadczenie podpowiada, że wartość rynkowa gruntów budowlanych jest wyższa niż gruntów rolnych. Zatem po szybkich zarachowaniu, my jako obdarowani, kierując się chęcią zysku i mając na uwadze, że na nasi rodzice nie zostali obciążeniu stosowną opłatą, postanawiamy nieruchomość tą zbyć.

Czy w takiej sytuacji możemy mieć obawy, że zostanie nałożona nas opłata planistyczna?

Na to pytanie należy odpowiedzieć twierdząco. W takim przypadku adresatem decyzji ustalającej wysokość renty planistycznej będzie nie darczyńca, lecz obdarowany, który postanowił zbyć nieruchomość. Względy elementarnej sprawiedliwości społecznej nakazują, aby daniną, o której mowa, obciążyć obdarowanego zbywcę, a nie darczyńcę. Nie ucierpi na tym interes społeczny, jako że gmina otrzyma należną jej opłatę planistyczną.

Oczywiście niemożność naliczenia przez organ opłaty planistycznej w przypadku zbycia nieruchomości w drodze darowizny, nie powoduje jednocześnie, że organ nie będzie próbował tego zrobić. W przypadku, kiedy otrzymają Państwo zawiadomienie o wszczęciu postępowania w przedmiocie ustalenia wysokości renty planistycznej najlepiej jak najszybciej skontaktować się z nami. W momencie, kiedy do sprawy włączy się profesjonalny pełnomocnik, istnieje szansa na skutecznie działania mające na celu obniżenie wysokości renty planistycznej.