dodano: 18-12-2017 09:59

opłata planistyczna, stawka procentowa renty planistycznej

Przy obecnej regulacji prawnej wysokość jednorazowej opłaty związanej ze wzrostem wartości nieruchomości, czyli tzw. renty planistycznej, nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Nie ma tutaj mowy o dolnej granicy, zatem czy organ może ustalić stawkę procentową na poziomie 0%?

Stawka procentowa opłaty planistycznej ustalana jest wraz ze sporządzeniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP). Informację o jej wysokości można znaleźć w uchwale rady gminy w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Nowy plan wchodzi w życie w terminie wskazanym w uchwale, a termin ten liczy się od dnia publikacji ww. aktu prawnego w dzienniku urzędowym województwa. Ustalenia podjętej uchwały dotyczą wszystkich objętych obszarem wskazanym w planie miejscowym.

Obligatoryjny charakter stawki procentowej

Sporządzenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego to długotrwały proces związany z  wieloma obwarowaniami. Artykuł 15. Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wskazuje na obowiązkowe elementy, które treść miejscowego planu musi posiadać. Do elementów tych zalicza się m. in. przedstawienie stawek procentowych, na podstawie których nalicza się opłatę planistyczną.

Warto zaznaczyć, że ustawodawca użył w ww. przepisie liczby mnogiej: „stawki procentowe” i tym samym umożliwił organom publicznym ustalenie w jednym planie kilku stawek procentowych. Przykładowo dla terenów oznaczonych w MPZP jako MN (zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna) organ może ustalić stawkę na poziomie 10%, a dla terenów oznaczonych jako U (tereny zabudowy usługowej) stawkę na poziomie 30%.  

Minimalna wysokość opłaty planistycznej

Przechodząc do meritum problemu, przyjrzyjmy się treści art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Dowiadujemy się z niego, że „wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości”. Kierując się więc literalną wykładnią wskazanego przepisu można przypuszczać, że organ nie może ustalić stawki na poziomie 31%, ale na poziomie 0% już może. Jednak na ww. zapis ustawy należy spojrzeć szerzej. Można to zrobić np. interpretując tzw. wolę ustawodawcy, który wprowadził zapis dotyczący ustalenia renty planistycznej.

Kwestia dopuszczalności ustalenia wysokości stawki na poziomie 0% wielokrotnie była podnoszona przed sądami administracyjnymi. Orzecznictwo sądów raczej jest w tej kwestii zgodne i wskazuje, że gmina nie może ustalić zerowej stawki procentowej dla jednorazowej opłaty związanej ze wzrostem wartości nieruchomości (zob. sygn. akt: II SA/Kr 1104/12; II SA/Bk 321/05; II OSK 979/10).

Wedle orzecznictwa niedopuszczalność wyznaczenia zerowej stawki procentowej wynika z woli ustawodawcy. Ustalenie zerowej stawki procentowej prowadziłoby do „zniweczenia” woli ustawodawcy. Zgodnie z nią opłata planistyczna jest obligatoryjna, ponieważ stanowi dochód gminy. Ponadto zerowa stawka procentowa stałaby w sprzeczności z zasadami dotyczącymi sporządzenia planu oraz prowadziłaby do zwolnienia pewnej grupy obywateli z ustawowego obowiązku uiszczenia opłaty planistycznej.

Reasumując, właściciele nieruchomości objętych zapisami miejscowego planu (co do zasady) nie mogą liczyć na zerową stawkę procentową renty planistycznej. Jednak należy mieć na uwadze, że orzecznictwo sądów administracyjnych, choć wyznacza kierunki rozumienia i stosowania prawa nie jest jego formalnym źródłem. Niektóre wyroki sądów wskazują, że zerowa stawka procentowa mieści się w przedziale wskazanym przez ustawodawcę (0% - 30%) i ewentualnie można dopuścić brak orzekania w tym zakresie. Jednak takie odstąpienie powinno być uzasadnione, np. przypadkiem, w którym gmina jest właścicielem całego obszaru objętego MPZP (zob. sygn. akt: II SA/Ol 1204/14).