Ustalenie wysokości opłaty z tytułu renty planistycznej oraz opłaty adiacenckiej

jak ustalana jest renta planistyczna, opłata adiacencka, pomoc prawna

Do rządu, nierządu i pogody ma zaufanie tylko młody. Dostrzegł to Jan Izydor Sztaudynger. Dlaczego mądrość ta zachowuje do dziś swoją aktualność, także na gruncie postępowań administracyjnych, wyjaśnimy na przykładzie jednej z wielu historii, z jakimi spotkaliśmy się jako DKOW Prawna Ochrona Nieruchomości. Sprawa dotyczy dwóch postępowań administracyjnych. Jedno obejmowało ustalenie wysokości opłaty adiacenckiej, drugie - wysokości opłaty z tytułu opłaty planistycznej. Aby lepiej zrozumieć przedstawiany problem, warto przeczytać czym jest tzw. renta planistyczna.

Nie tak dawno temu, nie tak bardzo daleko…

Historia jakiej doświadczyliśmy wydarzyła się w jednej z większych miejscowości, choć miejscowość ta nie była stolicą województwa. Pewien właściciel gruntów po latach starań doczekał się zmiany Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego i przekształcenia swojego gruntu rolnego w budowlany. Szczęście miał tym większe, że ów grunt położony był na bardzo atrakcyjnym terenie: blisko lasu, uroczego jeziora, z panoramą na góry. Okazja wyśmienita do zarobienia pieniędzy, ale i promocji regionu, rozwoju turystyki, a w konsekwencji dodatkowych źródeł przychodu dla wspomnianej miejscowości.

Właściciel -  skądinąd osoba o dużej świadomości prawnej - już po miesiącu zlecił geodecie podział działki na dwadzieścia 10-arowych działeczek z drogą. Liczył się przy tym z obowiązkiem uiszczenia opłaty adiacenckiej i renty planistycznej. Procedura podziałowa przebiegała w tempie wzorowym i Prezydent Miasta niezwłocznie wydał decyzję zatwierdzającą projekt podziału nieruchomości. Działki te można było wystawić na sprzedaż, co też właściciel uczynił.

W ekspresowym tempie zostało również wszczęte postępowanie w przedmiocie ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości. W ślad za zawiadomieniem o wszczęciu postępowania, już po 7 dniach (!), przyszło zawiadomienie o zebraniu całego materiału dowodowego w przedmiotowej sprawie. Nasz obszarnik dowiedział się z operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego, że przed podziałem metr kwadratowy jego przeszło hektarowej działki kosztował 60 zł, podczas gdy po podziale metr kwadratowy kosztuje 100 zł. Z racji tego, że w opisywanej gminie wysokość opłaty adiacenckiej wynosiła 10% od różnicy wartości nieruchomości, a różnica 420 000 zł, nasz klient miał zapłacić 42 000 zł.

Ceny w górę

Właściciel ów z pełnym zrozumieniem podchodził do postępowań i wydawałoby się, że gmina powinna docenić wyrozumiałość płynącą z jego strony, tym bardziej że w skarbcu miejskim nie brakowało gotówki. Nasz bohater zdawał sobie sprawę, że wskazana w operacie wartość gruntu przed podziałem jest zaniżona, a po podziale zawyżona. Wiedział też, że rzeczoznawca majątkowy do porównania nie przyjął w operacie nieruchomości podobnych. Krótko mówiąc, były podstawy do odwoływania się tak od operatu jak i od wydanej decyzji. Odwołania tego nasz obszarnik jednak nie złożył, bo uwierzył urzędnikom, że ci po sprzedaży poszczególnych działek nie naliczą zbyt wysokiej renty planistycznej.

O swym błędnym przekonaniu w tej kwestii nasz bohater zorientował się dwa tygodnie po sprzedaży pierwszej działki. Podobnie jak w przypadku opłaty adiacenckiej, został poinformowany o wszczęciu postępowania administracyjnego w przedmiocie ustalenia wysokości renty planistycznej. Również po tygodniu został poinformowany o możliwości wypowiedzenia się co do zebranego materiału przed wydaniem decyzji (pozwala na to art. 10 kpa).  Czasu do namysłu nie miał wiele, bowiem wskazany termin wynosił 7 dni. Zatem po załatwieniu sobie wolnego dnia w pracy udał się do Urzędu i przejrzał operat.

Ku jego zdumieniu okazało się, że wartość gruntu przed wejściem w życie Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego wynosiła 10 zł za metr kwadratowy, a w dacie sprzedaży cena metra kwadratowego przyjętego przez rzeczoznawcę majątkowego wyniosła 140 zł. Przewidywana kwota renty planistycznej wyniosłaby zatem 26 zł za metr kwadratowy, czyli 26 tys. zł za 10-arową działkę!

Zdziwienie naszego bohatera było tym większe, że sprzedał on działkę nie za kwotę 140 zł/mkw jak oszacował biegły w sprawie renty planistycznej, również nie za kwotę 100 zł/mkw jak oszacował biegły w sprawie opłaty adiacenckiej, lecz za 80 zł/mkw, bo znalazł klienta tylko za taką cenę.

Odwołanie od decyzji

Gdy wyraził swoje wątpliwości, usłyszał odpowiedź, że ceny przyjmowane przez biegłego to wartości rynkowe, a wartość za jaką sprzedał swój grunt to jego prywatna sprawa. Na nic się zdała argumentacja, że wcześniej biegły metr gruntu wyceniał na 100 zł. Konkluzja urzędnika prowadzącego postępowanie była prosta i czytelna: każda sprawa ma charakter indywidualny. Zapewnił on jednak naszego właściciela, że  przy sprzedaży następnej działki organ łaskawszym okiem spojrzy na wysokość opłaty.

Choć po uiszczeniu wszystkich opłat naszemu bohaterowi nie zostałoby zbyt wiele w sakiewce, postanowił zapłacić wszystkie daniny i nie składać odwołań od decyzji. W dalszym ciągu szukał też nabywców na pozostałe grunty. Poszukiwania zakończyły się sukcesem i w niedługim czasie sprzedane zostały 3 kolejne działki. Oczywiście wszyscy się domyślamy, że tempo postępowania w sprawie ustalenia wysokości opłaty planistycznej jak również jej wysokość było ekspresowe.

Tym razem nasz obszarnik nie był już tak ufny w stosunku do urzędników i złożył szereg zarzutów do najistotniejszego w sprawie dowodu jakim był operat szacunkowy. W ramach podniesionych zarzutów kwestionował podobieństwo nieruchomości wybranych do porównania, opisy ich cech oraz daty transakcji. Swoimi argumentami nie przekonał jednak urzędnika, który wydał decyzję opierając się wyłącznie na wycenie rzeczoznawcy. W otrzymanym uzasadnieniu decyzji nasz bohater nie odnalazł ani jednego zdania odnoszącego się do złożonych zarzutów!

Aktualnie sprawa rozpoznawana jest przed Samorządowym Kolegium Odwoławczym i pewnie długo jeszcze będzie czekać na finał… W historię tą można wpleść przytoczoną na wstępie uniwersalną myśl Jana Sztaudyngera. Bardziej nasuwa się jednak wąsate przysłowie: Mądry Polak po szkodzie.