Wycena nieruchomości gruntowej po nowelizacji ustawy o gospodarce nieruchomościami

dodano: 27-09-2017 12:15

nowelizacja ustawy o gospodarce nieruchomościami, metodologia wyceny nieruchomości

Nowelizacja Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami wprowadziła regulację odnosząca się do metodologii wyceny nieruchomości po podziale. Jak dotąd poprawność metodologii budziła spore rozbieżności zarówno w sporządzanych wycenach jak i w orzecznictwie sądów administracyjnych. Zmiana ustawy na pierwszy rzut oka rozwiała dotychczasowe wątpliwości, jednak przyglądając się bliżej temu zagadnieniu nasuwa się pytanie czy na pewno regulacja ta odzwierciedla istotę wyceny nieruchomości spowodowanej podziałem nieruchomości.

Rozbieżność w orzecznictwie sądów administracyjnych

Dotychczasowa treść ustawy o gospodarce nieruchomościami nie wskazywała jednej prawidłowej metodologii wyceny nieruchomości. O ile określenie wartości nieruchomości przed podziałem geodezyjnym nie nasuwa wątpliwości (tak w praktyce jak i orzecznictwie), o tyle powstają one przy ustalaniu wartości nieruchomości po podziale.

Dotychczasowe orzecznictwo sądów administracyjnych przedstawiało dwie koncepcje:

Koncepcja I sprowadza się do akceptacji szacowania wartości poszczególnych działek gruntu powstałych w wyniku podziału, a następnie sumowania ich wartości. Wówczas suma ta przyjmowana jest jako wartość całej nieruchomości po podziale.

Koncepcja II sprowadza się do przyjęcia, że po podziale szacowanie wartości powinno obejmować całość nieruchomości gruntowej (pomimo wyodrębnienia działek gruntu).

Za pierwszą z ww. interpretacji opowiedział się Naczelny Sąd Administracyjny m.in. w wyroku z dnia 12 stycznia 2017 r. o sygn. I OSK 1695/16. NSA argumentował, że stan prawny wytworzony wskutek podziału nieruchomości na mniejsze działki umożliwia obrót prawny działkami wchodzącymi w skład podzielonej nieruchomości. Cena rynkowa nieruchomości podzielonej geodezyjnie to cena, jaką można uzyskać za sumę podzielonych działek, a nie cena nieruchomości jako całości. NSA wskazuje również, że dokonując wykładni przepisu art. 98 a  u.g.n. nie można abstrahować od skutku ekonomicznego, jaki z reguły powoduje podział nieruchomości na działki mniejsze. Czynnikiem cenotwórczym jest bowiem przede wszystkim wielkość i kształt działek, które mogą być przedmiotem obrotu prawnego.

Odmienne stanowisko zajął Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 18 października 2016 r., sygn. akt I OSK 3248/14. W uzasadnieniu powyższego wyroku Naczelny Sąd Administracyjny wskazał, że sam podział nieruchomości jedynie może, ale nie musi powodować zwiększenia jej wartości. Zwiększenie wartości nastąpi, jeżeli w wyniku podziału powstaną działki, których cechy, np. takie jak konfiguracja granic czy sposób skomunikowania z drogą publiczną, spowodują podniesienie atrakcyjności rynkowej nieruchomości. W wyroku tym podkreślono, że nie można jednak przyjmować, iż skoro poszczególne, wydzielone działki będą stanowiły przedmiot obrotu cywilnoprawnego, to należy uwzględniać wartość nowopowstałych działek, a suma ich wartości będzie odpowiadać wartości całej nieruchomości.

NSA wskazał także na rozróżnienie przez ustawodawcę dwóch pojęć: nieruchomości oraz działki gruntu. Przez nieruchomość gruntową należy rozumieć grunt wraz z częściami składowymi, z wyłączeniem budynków i lokali, jeżeli stanowią odrębny przedmiot własności. Przez działkę gruntu z kolei należy rozumieć niepodzielną, ciągłą część powierzchni ziemskiej stanowiącą część lub całość nieruchomości gruntowej.

Rozróżnienie tych dwóch pojęć prawnych ma istotne znaczenie z punktu widzenia prawidłowego stosowania przepisów regulujących opłatę adiacencką. Legalna definicja opłaty adiacenckiej (art. 4 pkt 11 u.g.n.) każe traktować ją jako ustaloną w związku ze wzrostem wartości nieruchomości.

Zatem punktem wyjścia przy poszukiwaniu nieruchomości podobnych jest cała nieruchomość będąca przedmiotem wyceny, a nie poszczególne działki powstałe w wyniku jej podziału. Wskazuje na to w sposób jednoznaczny definicja nieruchomości podobnej (art. 7 pkt 16 u.g.n.), czyli nieruchomości, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość.

Co wniosła nowelizacja ustawy o gospodarce nieruchomościami?

Zgodnie z obowiązującym od 1 września 2017 r. brzmieniem ustawy o gospodarce nieruchomościami: Wartość nieruchomości przyjmuje się jako sumę wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania wchodzących w skład nieruchomości podlegającej podziałowi (art. 98a ust. 1b u.g.n.).

Wydawać się może, że obecna regulacja rozwiała dotychczasowe wątpliwości, ale czy na pewno zmiana ta odzwierciedla istotę opłaty adiacenckiej w związku z podziałem nieruchomości?

Mając m. in. na uwadze orzecznictwo sądów administracyjnych należy wskazać, że zapis taki zawiera kilka istotnych mankamentów:

1) Wychodzi z założenia, że każdy podział powoduje wzrost wartości nieruchomości, ponieważ umożliwia obrót prawny wyodrębnionymi działkami gruntu wchodzącymi w skład nieruchomości.

Co ważne, sama możliwość zbycia wydzielonych nieruchomości nie przesądza o motywach wściela zlecającego podział gruntu. Motywem takim może być np.: zniesienie współwłasności, wydzielenie drogi koniecznej na rzecz nieruchomości sąsiedniej czy dokonanie podziału w celu rozporządzenia w drodze darowizny.

2) Jak pokazuje doświadczenie, kwestionowane założenie jest nad wyraz czytelne w operatach sporządzanych przez biegłych, którzy nie badają czy w związku z podziałem geodezyjnym nastąpił wzrost wartości nieruchomości, a jeżeli tak to o ile, lecz badają ile wzrost ten wynosi.

3) Zmiana ustawy o gospodarce nieruchomościami w zakresie normy prawnej art. 98a pozostaje w wewnętrznej sprzeczności do definicji pojęć zawartych w art. 4 pkt 1, 3, 6, 6a oraz 11 u.g.n.

Ponadto za mało przekonującą prawnie należy uznać argumentację uzasadnienia projektu zmiany Ustawy.:

Niektóre sądy w sytuacjach, kiedy rzeczoznawca majątkowy określa wartość nieruchomości po podziale jako sumę wartości poszczególnych działek, nie dopuszczają tej metody powołując się na kodeksową definicję nieruchomości. Taka interpretacja ogranicza możliwość wykonania rzetelnej wyceny nieruchomości w związku z niedostateczną liczbą nieruchomości podobnych do nieruchomości po podziale. 

Jednak doświadczenie płynące ze znajomości rynku wskazuje, że bardzo często to właśnie samorządy - gminy sprzedają nieruchomości o znacznych powierzchniach (np.: deweloperom), które składają się z wydzielonych już działek gruntu łącznie z zaplanowaną infrastrukturą drogową. Zatem na rynku występują transakcje obejmujące nieruchomości składające się z kilku działek gruntu.

Reasumując, zmiana przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami niewątpliwie ujednoliciła liczne rozbieżności odnośnie poprawności wyceny nieruchomości po podziale. Jednak czy ujednolicenie to finalnie rozwiało wątpliwości co do słuszności twierdzenia, że jedyną poprawną metodą wyceny nieruchomości po podziale jest przyjęcie, że wartość nieruchomości stanowi sumę wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania wchodzących w skład nieruchomości podlegającej podziałowi? Odpowiedź na to pytanie zapewne przyjdzie z czasem wraz ze sporządzonymi wycenami w oparciu o obecną regulację prawną.