Zasada dobrego sąsiedztwa w świetle ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

dodano: 19-10-2018 13:17

Brak miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie niweluje możliwości rozpoczęcia inwestycji np. budowy domu jednorodzinnego. W takiej sytuacji, aby inwestor mógł zrealizować daną inwestycję, będzie zobligowany do uzyskania warunków zabudowy dla danej nieruchomości.

Przesłanki uzyskania warunków zabudowy

Warunki, od których spełnienia uzależniona jest pozytywna decyzja organu ustalająca WZ określone są w art. 61 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Wszystkie z wymienionych przesłanek warunkujących uzyskanie WZ muszą być spełnione łącznie.

Zasada dobrego sąsiedztwa

Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe, kiedy co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu (art. 61 ust. pkt 1 ustawy).

Powyższe stanowi jedną z przesłanek, od których uzależniona jest pozytywna decyzja organu ustalająca WZ. Przesłanka ta w sformułowaniu potocznym nazywana jest tzw. zasadą dobrego sąsiedztwa. Celem wskazanej zasady jest zagwarantowanie ładu przestrzennego oraz urbanistycznego, co w konsekwencji zapobiegać ma rozproszeniu się zabudowy w danej gminie.

Zabudowana działka sąsiednia – co oznacza?

Warunek istnienia w najbliższej okolicy działki zabudowanej ma za zadanie utworzenie harmonijnego ładu przestrzennego. Jednak, co należy rozumieć pod pojęciem działki sąsiedniej – działkę bezpośrednio graniczącą z daną nieruchomością czy działkę usytuowaną w pewnym jej obszarze?

Badając okoliczność celu wprowadzenia tzw. zasady dobrego sąsiedztwa, stwierdzić należy, że użycie pojęcia sąsiedztwa niewątpliwie narzuca pewną bliskość, jednak niewyznaczoną przez ściśle określoną linię graniczną. Teza ta znajduje odzwierciedlenie w aktualnej doktrynie prawnej. Rozumienie działki sąsiedniej jako tej bezpośrednio graniczącej z daną nieruchomością prowadziłoby do wielu sytuacji, w których uzyskanie WZ byłoby niemożliwe, bowiem już wąski pas zieleni oznaczałby, że sąsiedztwo nie istnieje.

Dostosowanie nowej zabudowy do już istniejącej

Zasada dobrego sąsiedztwa związana jest także z ustaleniami co do cech, do których należy dopasować nową zabudowę do już istniejącej. Cechy te związane są np. z wysokością i geometrią budynku czy wielkością zabudowy do powierzchni działki.
Powyższe oznacza, że prawdopodobnie nie uzyskamy warunków zabudowy do zamierzenia inwestycyjnego polegającego na budowie 8-piętrowego wieżowca, kiedy w najbliższej okolicy znajdują się wyłącznie domy jednorodzinne o niskiej zabudowie. Niewątpliwie obowiązek dostosowania się do nowej zabudowy jest istotny, bowiem stanowi poczucie spokoju i gwarancję dla właścicieli pobliskich nieruchomości odnośnie zachowania ładu urbanistycznego w ich okolicy.

Warto pamiętać, że decyzja o warunkach zabudowy nie daje upoważnienia do rozpoczęcia danej inwestycji, lecz stanowi uprawnienie do ubiegania się o uzyskanie pozwolenia na budowę. Dopiero na tym etapie postępowania, organ publiczny ustala szczegóły techniczne planowanej inwestycji, a następnie ocenia czy uzyskanie pozwolenia na budowę jest zgodne m.in. z uzyskanymi wcześniej warunkami zabudowy.


Autor: Beata Zaremba